社長ブログ

住宅ローンの基礎知識 Part.2

2022.06.10 カテゴリー:マネー講座

おはようございます!
染矢建設の染矢です。

さて、前回に引き続き
「住宅ローン」の話です。
『変動金利型』について
詳しくお伝えします。

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銀行などの金融機関で
住宅ローンを借りるとき
次に挙げる3種類の中から
金利タイプを選ぶのが一般的です。

変動金利型』
固定金利型』(全期間固定金利)
固定金利選択型』(固定期間選択型)

このうち『変動金利型』は
一定期間ごとに適用金利の
見直しが行われるタイプです。

多くの金融機関で4月と10月の
半年ごとに金利の見直しが行われます。
4月の見直しで7月からの半年間
10月の見直しで翌年1月からの半年間の
適用金利が決まります。

低金利が続いている住宅ローン。
特に変動金利は固定金利よりも
適用金利が低く設定されているので
毎月返済額を抑えられるという視点から
選ぶ方も多いようです

しかし将来、金利が上がる可能性もあるのが
変動金利のリスクでもあります。

金利上昇のリスクに備えるために
変動金利の仕組みについて
しっかり理解しておいてください。

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『変動金利型』には
『5年ルール』と『125%ルール』という
代表的な2つのルールがあります

今回は『125%ルール』について
詳しくお伝えします。

『125%ルール』
変動金利型の毎月返済額は
適用金利が変更となる前の
125%以上にはならない

前回、金利が上昇しても5年間は
毎月返済額が変わらないという
『5年ルール』についてお伝えしましたね。

今回は、その5年が経過して
毎月返済額の見直しとなる際の話です。

毎月返済額の見直しは
5年経過時点での適用金利と
ローン残高、残りの返済期間で
再計算されます

この時、それまでの毎月返済額の
125%の金額が上限となるというのが
この『125%ルール』です

返済額の25%アップが上限なら安心?
答えは「NO!」です。

なぜなら
適用金利の上昇幅が大きければ
「未払利息」が発生する状況に
なりかねないからです。

どういうことかと言いますと…

毎月返済額は大きく分けて
「ローン元本に充当する金額」と
「利息に充当する金額」から
成り立っています。

今後の毎月返済額をそれまでの
125%の金額にアップしても
再計算された利息に充当する金額に
追いつかなかった場合
ローンの元本は全く減らず
支払っていない利息(未払利息)が
溜まっていくことになるのです。

前回お伝えしたように
この「未払利息」は返済終了までに
必ず支払わなければならず
金融機関によっては、返済完了時に
一括で支払わなければならないなんて
パターンもあるので要注意です

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《まとめ》

※『125%ルール』は
変動金利型の毎月返済額は
適用金利が変更となる前の
125%以上にはならない

※毎月返済額が
125%以上にはならなくても
金利の上昇幅によっては
未払利息が発生するリスクを伴う

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一部の金融機関では適用金利見直しの
タイミングが異なっていたり
『5年ルール』や『125%ルール』が
無いところもあるので要注意です。

「5年ルール」が無ければ
「未払利息は発生しなくなる」が
「返済額が頻繁に変わる可能性がある」

「125%ルール」が無ければ
「毎月返済額がそれまでの125%を超える
可能性がある」

ということですからね。

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低金利が続いている今
変動金利の人気が高い傾向にありますが
リスクもしっかり理解した上で
比較検討することが大切です。

住宅ローンはもちろん
資金計画相談も承っております。
お気軽にご相談くださいね。

次回は
『固定金利型』について
詳しくお伝えします!

それではまた!

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