社長ブログ

土地選びの最善策とは

2021.11.23 カテゴリー:家づくり

こんにちは!
染矢建設の染矢忠彦です。

さて、今回は…
『土地選び』について
詳しくお話しいたします。
土地さがしのお役に立てれば幸いです!


家を建築する際には様々な制限があります
そしてそれは地域によって異なります。
まずはその地域について説明しますね。

土地は大きく分けて
『市街化区域』『市街化調整区域』という
2つの地域から成り立っています。

市街化調整区域は、市街化区域に比べて
家が建てにくい地域となっています。

なぜなら
市街化区域は
街を活性化させるために活用する区域なのに対し
市街化調整区域は
街の活性化を積極的に行わない区域だからなのです。

具体的にお話しすると
「市街化区域は田んぼや畑といった農地が
簡単に宅地に変わる」のに対し
「市街化調整区域では基本的に田んぼや畑は
宅地に変えられない」ようになっていて
また「変えることが出来るとしても
厳しい条件をクリアしなければいけない」上に
ものすごく時間がかかったりするのです。

また、新たに宅地を造成する場合でも
「○○坪以上の広さで区割りをしなければいけない」
という決まりもあります。

そして、市街化区域においても
さらに細かく地域が分かれていて
その地域ごとに建てられる家が
異なってくるのです。

例えば…
駅の周辺や繁華街付近
そして幹線道路沿いなどの土地は
敷地いっぱいまで家を建てやすくなっていますし
高さの制限なども厳しくないので
大型の建築物を建てやすい区域となっています。

それに対して、中心部から離れた住宅街では
中心部に比べて、建てる家の大きさや高さなど
制限が厳しく設定されています

私たちがより住みやすくなるように
このような利用用途が設定されているのですが
私たちが主に購入するような住宅地においても
さらにいくつかの地域に分けられており
その地域によって土地の選び方も
多少異なってくるので注意が必要です。

✔ 南側道路よりも北側道路の土地の方がいい?

住宅地には
・低層住居専用地域
・中高層住居専用地域
・住居専用地域
この3つがあります。
(※それぞれさらに1種と2種に分かれるので
正確には6つです)

最も制限が厳しい「低層住居専用地域
土地を選ぶ場合、土地に対する視点や考え方を
少し変える必要があります。

というのも
この地域では敷地の北側への日影に対する規制が
かなり厳しいからなのです。

例えば…南側道路の土地を購入した場合
通常ならば
家を出来るだけ敷地の北に寄せて建てるのですが
この地域では、それが出来なくなるのです。

つまり
家の北側に出来る日影が、より少なくなるように
家を建てなければならなくなるため
その結果として
「敷地の北に無駄な余白をつくらないと
いけなくなる」というわけです。
利用用途が一切ない
余白をつくらないといけないのです。。。

それゆえ、この地域では
最もみんなが選ぶ南側道路の土地を選ぶよりも

むしろ北側道路の土地を選ぶことを
オススメします

なぜならば、北側道路の土地を買った場合
日影に対する制限が厳しい北側を駐車場として
利用することができる
ので
意味のない無駄な余白をつくることなく
家を建てられる
からです。

また、北側道路の場合は敷地の南に寄せて
家を建てるようになるため
日当たりが悪くなってしまいがちなのですが
この地域では
あなたの土地の南側の土地に建てる家も
あなたと同じように
北側に余白をつくらざるを得なくなるため
北側道路の土地であったとしても
他の地域に比べて
日当たりが悪くなりにくい
というメリットがあります。

そんなこんなで
この最も制限が厳しい「低層住居専用地域」では
南側道路よりも、むしろ北側道路の土地を
オススメしているというわけです

北側道路の土地は、道路と反対の方向に
パブリックスペースやプライベートスペースを
配置しやすいため
プライバシーを守りやすい家がつくりやすく
かつ、土地代を100万円〜200万円も
カットすることができるのです。

こういったことは
一般の方々には分からないことだと思います。
そして
不動産屋さんでは決して教えてくれないこと
だとも思います。
不動産屋さんは、より高額な南側道路の土地を
売りたいでしょうから。。。

ですから土地選びの際には
家づくりも踏まえた視点を持って
土地を見ることができて
アドバイスもしてくれる住宅会社と
一緒に行うことが
「失敗しない土地選び」の最善策だと
私は思っております。

それではまた!

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