東京で注文住宅の土地探し｜「安い土地」が結果的に高くなる7つの理由を工務店が解説

こんにちは！
染矢建設の水谷です(^^)/

東京で注文住宅を考え始めると
多くの方が、まず土地探しで悩みます。

「少しでも安い土地を見つけたい」
そう思うのは、自然なことです。

ただ、相場より安い土地には
それなりの理由があることも少なくありません。

その理由を知らないまま買ってしまうと
家を建てる段階で、思わぬ費用が出てきて
結果的に高くなってしまうことがあります。

👉 土地は「価格」ではなく
「建てるまでの総額」で見ることが大切です。

本日は、東京での注文住宅の土地探しで
「安い土地」が結果的に高くなる7つの理由を
工務店の目線でお話しさせてください。

東京都東村山市を拠点に
杉並・世田谷・三鷹エリアで建築家とつくる
注文住宅「design casa」を手がける
染矢建設が日々のご相談を通じて感じていることです。

地盤が弱く、地盤改良が必要になることがある

家を建てる前には、地盤の強さを調べます。

調べた結果、地盤が弱いと判断されると
地盤を補強する工事が必要になることがあります。

この費用は、土地の価格には含まれていません。

だからこそ、土地を選ぶときは

✔ その土地が昔、何に使われていたか
✔ まわりに川や池、田んぼだった場所はないか
✔ 近くの家の様子はどうか

といったことを、事前に確認しておくと安心です。

👉 「地盤改良が必要になるかもしれない」
という前提で、予算を考えておく

高低差や擁壁のやり直しが必要になることがある

東京には、坂や高低差のある土地が多くあります。

道路や隣の土地との間に高さの差があると
土を支える壁（擁壁）があることがあります。

この擁壁が古かったり今の基準を
満たしていなかったりすると

家を建てるときに作り直しや
補強が必要になることがあります。

✔ 擁壁の作り直し・補強
✔ 基礎を深くして建物を安定させる工事
✔ 階段やスロープなどの外まわりの工事

👉 高低差のある土地は「安い」のではなく
「あとから費用がかかる」場合がある

道路が狭く、使える土地が減ることがある

家を建てるには、原則として幅4m以上の
道路に、2m以上接している必要があります。

道路の幅が4mに足りない場合は
敷地を後ろに下げる（セットバック）必要があります。

✔ 広告に書いてある土地の広さ
✔ 実際に家を建てて使える広さ

この2つが、違うことがあるのです。

👉 「実際に使える広さ」を必ず確認する

旗竿地・変形地は、工事費や間取りに影響することも

旗竿地とは道路から細い通路を通った
奥に敷地がある土地のことです。

まわりの土地より価格が抑えられていることが多く
「お得そう」に見えることがあります。

✔ 工事車両などが入りにくく工事費が上がることも
✔ 竿部分が長くライフラインの延長費用がかかる可能性
✔ 細長い通路の部分には、家を建てられない

旗竿地や変形地が悪いわけではありません。
設計の工夫しだいで、心地よい住まいになることもあります。

大切なのは、その土地に合った設計と費用を
買う前に知っておくことです。

土地とは別に、準備の費用がかかることがある

土地を買ってすぐ家が建てられるとは限りません。

✔ 古い家が建っている場合の解体
✔ 水道・下水・ガスの引き込み工事
✔ 隣の土地との境界を確かめる測量
✔ 古い塀や、残っているものの撤去

こうした準備の費用は
土地の価格とは別にかかることがあります。

特に、水道などが道路まで来ていない土地では
引き込みの費用が大きくなることがあります。

👉 「土地代＋準備の費用」で考える

建てられる家の大きさや仕様に、制限があることがある

土地には、場所ごとに
建てられる家の大きさや高さのルールがあります。

たとえば

✔ 敷地に対して、建てられる広さ
✔ 建てられる延床面積の上限
✔ 高さの制限や、隣への日当たりの配慮
✔ 火事に備えた建物のルール

このルールによって

・希望していた広さの家が建てられない
・思っていた階数や間取りが入らない
・建物の仕様によって、費用が変わる

ということが起こることがあります。

👉 土地を買う前に
「ここに、どんな家が建てられるか」を確認する

住み心地や将来の売りやすさに、影響することがある

土地が安い理由が
日当たりや周辺の環境にあることもあります。

✔ 日当たり・風通し
✔ 大雨のときの水害（浸水）のリスク
✔ まわりの音やにおい、人通り

水害などのリスクは
自治体が出しているハザードマップで
あらかじめ確認することができます。

また、将来、住まいを手放すことになったとき
土地の条件によって、売りやすさに差が出ることもあります。

もちろん、資産としての価値は
市況などにも左右されるため、断定はできません。

ただ、「今の安さ」だけでなく
長い目で見たときの暮らしやすさも
比較の材料になると感じています。